粵港澳大灣區(qū)的GDP總量已經(jīng)躋身世界灣區(qū)前三，高度開放的營商環(huán)境、良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭、快速的人口增長、穩(wěn)定上漲的消費和不斷釋放的政策利好，再加上出口導(dǎo)向型經(jīng)濟發(fā)展突出帶來的旺盛進出口需求，共同推動灣區(qū)物流設(shè)施市場發(fā)展持續(xù)向好，市場活力不斷綻放，空置率長期處于低位，租金呈現(xiàn)穩(wěn)定增長。受益于此，粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資市場近年來快速升溫。疫情影響下電商消費習(xí)慣的養(yǎng)成，疊加進出口需求的不斷復(fù)蘇，粵港澳大灣區(qū)物流市場將在中長周期內(nèi)保持良好發(fā)展勢頭，從而帶來更多的投資機遇。

　　CBRE世邦魏理仕通過對影響物流設(shè)施投資的相關(guān)要素進行研究，將發(fā)布《破解粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資密碼》報告，聚焦大灣區(qū)內(nèi)地九個城市，綜合對其經(jīng)濟表現(xiàn)、物流市場供需表現(xiàn)及物流設(shè)施投資市場進行深入剖析，為投資者描繪出清晰的投資圖景及投資策略建議。

　　以下為報告摘要

　　經(jīng)濟強勁發(fā)展帶來旺盛物流需求

　　作為世界第三大灣區(qū)，2020年粵港澳大灣區(qū)GDP總量已經(jīng)超過世界第十大經(jīng)濟體——加拿大，地均、人均GDP位列全國首位。其中灣區(qū)內(nèi)地九市進出口貿(mào)易額全國領(lǐng)先，社會消費品零售總額與京津冀地區(qū)旗鼓相當。強勁經(jīng)濟發(fā)展帶來了旺盛的物流需求，灣區(qū)貨運和客運量遠超世界其他灣區(qū)，內(nèi)地九市貨運量占比位列全國城市群第二。

　　東西新通道帶來物流市場新機遇

　　灣區(qū)物流市場的崛起其實是灣區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展的映射，因為物流運輸對交通的強依附性，灣區(qū)物流發(fā)展路徑為沿著G4高速→珠三角內(nèi)環(huán)線→珠三角外環(huán)線不斷擴延，從而遍布粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地各市，以廣深兩市為核心，分別向珠三角東西兩岸進行延伸。未來開通的深中通道、深珠通道將極大縮減珠江西岸城市到深圳的通行時間，預(yù)計將在中遠期利好珠江西岸中山、珠海，甚至江門的物流市場。此外珠三角樞紐機場的開通也將帶動灣區(qū)進出口物流需求的進一步增長。

　　高標倉市場供不應(yīng)求、租金穩(wěn)升

　　相比北上及其周邊區(qū)域，廣深及其周邊區(qū)域物流供應(yīng)量相對較小，整體供應(yīng)緊缺，來自城市間以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展帶動其內(nèi)部工業(yè)品和機械設(shè)備物流需求水漲船高，再加上進出口、電商及第三方物流需求的增長，市場空置率在新增供應(yīng)逐年增長的壓力下持續(xù)改善，灣區(qū)內(nèi)地九市核心物流市場和新興物流市場高標倉市場空置率多處于3%-5%的歷史低位。著眼未來3年，灣區(qū)高標倉市場未來供應(yīng)未見大規(guī)模提升，預(yù)計整體市場供應(yīng)依然緊缺，租金年均增長將保持4%-5%的較高水平。

數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2021

　　灣區(qū)物流設(shè)施投資市場熱度升高

　　廣深及周邊區(qū)域正在成為除上海及周邊區(qū)域之外，投資者最為重點關(guān)注的區(qū)域。近年來，廣深周邊城市大宗交易成交額步入快速增長通道。旺盛需求推動下，工業(yè)用地性質(zhì)的物流倉儲設(shè)施也納入投資者視野。投資型交易已經(jīng)超過自用型交易成為粵港澳灣區(qū)內(nèi)地九市物流市場大宗交易的主流，近四年年均占比為59.0%。約8成交易的購買者來自地產(chǎn)基金、企業(yè)和開發(fā)商。按城市統(tǒng)計，東莞得益于與一線城市旗鼓相當?shù)奈锪髟O(shè)施存量和租金表現(xiàn)以及能有效輻射廣深兩地的區(qū)位優(yōu)勢，最受廣大投資者的青睞。

數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2021

　　灣區(qū)物流設(shè)施投資策略建議

　　投資三梯隊劃分

　　CBRE對影響粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資決策的六個關(guān)鍵因子，即宏觀經(jīng)濟、交通設(shè)施發(fā)展優(yōu)勢、供應(yīng)面表現(xiàn)、需求表現(xiàn)、租金表現(xiàn)和投資市場情況進行了相關(guān)分析并評級，由此得出綜合投資梯度評級，最終劃分出灣區(qū)物流設(shè)施市場的三個投資梯隊。

　　梯隊投資策略建議

　　結(jié)合灣區(qū)物流設(shè)施投資三梯隊中各城市物流設(shè)施市場發(fā)展現(xiàn)狀、項目特點、物流用地及相關(guān)政策規(guī)定，CBRE提出以下灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施市場的投資策略。

　　CBRE深圳研究部負責人郭麗萍表示，根據(jù)CBRE 2021年中國倉儲物流租戶調(diào)查報告，得益于一線城市及周邊龐大的人口消費規(guī)模以及高效的物流運輸效率，一線城市及周邊依然是租戶首先的擴張區(qū)域，其中40.0%的受訪租戶表示未來三年將在廣州及周邊進行擴張，而在深圳及深圳周邊進行擴張的租戶比例更是高達43.0%。灣區(qū)物流設(shè)施投資市場投資熱度不斷升溫，站在投資窗口期的關(guān)鍵點上，投資者需要以更專業(yè)的視角來進行市場與項目的甄別，搶占粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資先機，從而實現(xiàn)投資策略的最優(yōu)化。

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc