2023年4月11日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧》。寫字樓市場，市場問詢量恢復，金融主導新租需求，成熟市場空置租金雙向承壓；零售物業(yè)市場租賃需求回暖態(tài)勢初顯，年內(nèi)開發(fā)升級齊頭并進，供給需求兩側修復；倉儲物流市場京內(nèi)產(chǎn)業(yè)需求復蘇明顯，津廊市場需求仍處恢復期；商務園區(qū)市場生命科學園區(qū)租賃表現(xiàn)亮眼，硬科技需求將繼續(xù)攀升；物業(yè)投資市場長租公寓持續(xù)升溫，REITs利好政策的集中出臺或推升投資熱度。
一、優(yōu)質寫字樓市場
市場問詢量恢復，金融主導新租需求；成熟市場空置租金雙向承壓
2023年第一季度，北京寫字樓市場未錄得新項目入市。受前期疫情影響，原計劃本季度交付的兩個項目均延期，全年主要新增供應有望在下半年集中放量。
在疫情政策優(yōu)化后，租戶問詢量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升態(tài)勢。但企業(yè)在不確定的經(jīng)營環(huán)境和租賃市場環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復，從而導致本季度全市新租總面積環(huán)比下降21%。新租交易中，近七成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或臨近區(qū)域的遷移為主；而租戶擴租需求仍較為謹慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均的擴租面積環(huán)比從1,700平方米下降至1,400平方米。金融繼續(xù)引領新租需求占整體29%，其中CBD、金融街、東二環(huán)為傳統(tǒng)金融租戶的主要落位區(qū)域。TMT行業(yè)需求位列第二，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等細分領域租戶在市場下行周期中，抓住機會窗口進行品質升級；醫(yī)藥及生命科學行業(yè)在北京醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的帶動下，升級需求持續(xù)放量；能源化工、基礎設施建設及水電類國有企業(yè)擴租和搬遷活動較為活躍，新租占比攀升至第四位。
得益于國企和地緣性租戶的升級搬遷和擴租，新興子市場季度凈吸納量表現(xiàn)最佳，共計錄得6.1萬平方米。但企業(yè)以成本為導向的搬遷、業(yè)務調(diào)整和整合至自用樓宇等活動所造成的多宗大面積騰退交易使得成熟子市場，如CBD、中關村、望京和奧體的凈吸納量均錄得負值，從而導致全市季度凈吸納量亦轉為負值，錄得-5.9萬平方米。整體空置環(huán)比攀升至19.1%：中關村空置率增幅最大，環(huán)比上漲3.8個百分點至15.7%；望京和奧體空置率也已超全市平均水平，上升至20%以上。平均成交租金面價仍在下行通道，同樣本比環(huán)比下降0.5%至每月每平方米304.7元。除新興區(qū)域租金保持平穩(wěn)外，其余子市場均錄得不同程度降幅，其中中關村和望京跌幅靠前。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出："未來六個月，預計有近67萬平方米新增寫字樓面積將集中在多個子市場投放。高供應量短期內(nèi)將推升空置率，租金仍有下行壓力。但另一方面，可租空間增加和租金成本降低，也有助搬遷需求放量。北京市政府本季度發(fā)布的《重點任務清單》強化了金融業(yè)穩(wěn)健發(fā)展目標，同時新一代信息技術、人工智能、醫(yī)藥健康、節(jié)能環(huán)保等領域構建新的增長引擎也將進一步支撐和提振寫字樓市場需求。
二、優(yōu)質零售物業(yè)市場
租賃需求回暖態(tài)勢初顯；年內(nèi)開發(fā)升級齊頭并進，供給需求兩側修復
2023年第一季度，北京零售物業(yè)市場持續(xù)存量盤活，開年則有SKP旗下定位年輕潮流的改造更新項目--DT51華麗入市，以近乎滿鋪的開業(yè)率有效填補當?shù)厥袌龅纳虡I(yè)空白，提升奧體商圈的商業(yè)氛圍。
防疫政策解除對消費場所的人流量限制后，隨著商場復業(yè)、客源復流，北京零售物業(yè)市場整體租賃需求初見復蘇跡象，并主要體現(xiàn)在餐飲業(yè)態(tài)上，餐飲以24%的新增店鋪比例超過其他業(yè)態(tài)成為關鍵需求引擎。地方口味特性較強的多元化餐飲品牌首店多有落地在核心及次級商圈（如韓式烤肉、日式燒肉、歐式西餐及小吃快餐等）。零售業(yè)態(tài)雖回暖態(tài)勢較慢，但其中奢侈品、黃金珠寶、高化、輕奢等高端消費品類持續(xù)在改造項目及高奢定位項目中優(yōu)化升級或新增鋪面（如Bottega Veneta、Chloe、Lola Rose、老廟黃金、六福珠寶等）。教培及娛樂等兒童體驗類業(yè)態(tài)反彈表現(xiàn)較佳，重新開業(yè)或新增鋪面在人口密度較大、生活屬性較強的次級商圈項目上多有發(fā)生，例如金源新燕莎·MALL、朝陽合生匯、藍色港灣等。Jordan、DESCENTE、波司登、The North Face等戶外運動品牌拓店節(jié)奏依舊穩(wěn)健�？Х炔栾嫞ㄈ缌掷铩な执驒幟什�、奈雪的茶、Manner）及烘焙甜品（如Don Nino、茉酸奶、蘭熊鮮奶）等年輕化、高頻率、低價位的網(wǎng)紅大眾品牌持續(xù)布局。
受疫情的滯后影響，退鋪現(xiàn)象在核心和次級商圈項目中仍有發(fā)生，在此過渡期間各項目品牌調(diào)整活動亦較為頻繁，全市空置率環(huán)比上浮1.0個百分點至8.7%。供需兩側緩慢修復期間，業(yè)主積極招募新品牌，本季購物中心首層平均租金持續(xù)小幅走低，同樣本比環(huán)比下調(diào)0.6%至每天每平方米33.5元。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋海燕表示："未來六個月，預計將有京西大悅城、遠洋樂堤港等新開發(fā)購物中心和五棵松萬達廣場、朝外THE BOX年輕力中心、龍湖·北苑天街等重裝升級商業(yè)體共計67.1萬平方米入市，加上政府近期出臺的北京消費季、綠色消費券等提振消費措施，北京零售物業(yè)市場將重新煥發(fā)活力。
三、倉儲物流市場
京內(nèi)產(chǎn)業(yè)需求復蘇明顯；津廊市場需求仍處恢復期
2023年第一季度，北京倉儲物流市場迎來密云第一個高標倉儲項目交付，帶來6.9萬平方米的新增面積。消費回暖疊加產(chǎn)能增加影響下，租賃活力穩(wěn)步增強。本季度錄得多筆產(chǎn)業(yè)相關大面積成交，涉及汽配、醫(yī)藥、其他制造業(yè)等，同期第三方物流占據(jù)了新租總面積的43%，季內(nèi)凈吸納量達8.7萬平方米，帶動空置率環(huán)比回落0.8個百分點至15.6%。傳統(tǒng)核心子市場順義空港、亦莊經(jīng)開區(qū)及馬駒橋為主要活躍區(qū)域，新興子市場平谷馬坊及大興空港亦有表現(xiàn)。租戶出于成本考量從亦莊經(jīng)開區(qū)及大興京南搬遷至其他區(qū)域的現(xiàn)象有所上升。
租金漲幅環(huán)比持穩(wěn)，平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米56.9元，其中順義空港、大興京南及通州等傳統(tǒng)核心子市場漲幅仍舊保持領先。
廊坊連續(xù)第八個季度供應放量，本季于廣陽入市14.5萬平方米的高標倉儲項目。成交租賃不再局限于第三方物流而開始向多元化發(fā)展，即除66%新租面積來自于第三方物流外，34%來自工業(yè)制造業(yè)。季內(nèi)凈吸納量錄得4.1萬平方米，除來自于近京的廊坊經(jīng)開區(qū)子市場外，安次及固安亦有表現(xiàn)。
天津在薊州竣工第一個高標倉儲項目，帶來16.5萬平方米的新增供應。市場新增需求持續(xù)低迷，疊加環(huán)京供應持續(xù)增加，以成本為導向的搬遷活動成為近期租賃成交主力，主要體現(xiàn)在消費品及第三方物流，兩者各占據(jù)新租總面積的40%。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人 李虹："未來六個月，北京順義及大興京南等子市場將迎來合計18.8萬平方米的新增供應。而在物流用地市場，一季度全市土地出讓總量已超2022全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。充沛的新增供應將有效緩解全市長期供應不足的市場狀態(tài)。環(huán)京市場，預計將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應分別交付在廊坊及天津市場，租戶議價能力依然較高。
四、優(yōu)質商務園物業(yè)市場
生命科學園區(qū)租賃表現(xiàn)亮眼 硬科技需求將繼續(xù)攀升
2023年第一季度，北京商務園區(qū)市場迎來兩個生命科學園區(qū)項目交付使用，分別位于北清路和亦莊子市場，共計體量14.1萬平方米。新項目均定位明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，在政府招商引資的助力下，入市即滿租，帶動整體市場凈吸納量環(huán)比上升至7.2萬平方米。
商務活動以及帶看量出現(xiàn)回暖跡象，但新租成交尚未完全恢復，疊加互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)繼續(xù)騰退和整合，致使整體市場既有項目錄得凈吸納量-6.9萬平方米，空置率環(huán)比上漲0.6個百分點至21.1%。各子市場受其產(chǎn)業(yè)定位影響，租賃表現(xiàn)分化。一直受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)青睞的上地、中關村軟件園子市場空置率環(huán)比繼續(xù)攀升，但大面積騰退現(xiàn)象已經(jīng)接近尾聲；而定位集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等高精尖科技研發(fā)的北清路子市場，既有項目保持韌性的同時新項目快速去化；其他子市場中，電子城子市場在互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)制造行業(yè)新租需求疲軟和面積整合騰退增加下，凈吸納量亦錄得負值；而亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)生命科學、裝備制造、汽車以及電子信息產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，在推動產(chǎn)業(yè)園項目去化的同時，衍生產(chǎn)業(yè)對辦公類物業(yè)的新租需求以及相關專業(yè)服務企業(yè)設立區(qū)域分部的需求。整體來看，政府助力招商引資的項目或者具有特定產(chǎn)業(yè)導向的項目，在去化速度和租戶品質的優(yōu)勢明顯，而純市場化租賃項目去化相對緩慢。
由于新租活躍度尚未達到預期，外加近兩年新項目的密集入市，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以緩解去化壓力，致使全市商務園區(qū)租金依舊在下降通道，全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.5%至每月每平方米158.7元。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗："未來六個月，北京商務園區(qū)市場預計會有五個項目共計體量66.7萬平方米投放到市場上。隨著《關于推動北京互聯(lián)網(wǎng)3.0產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的工作方案（2023-2025年）》的頒布，全市將著力發(fā)展國產(chǎn)軟硬件技術，從而推動一批新一代信息技術以及相關硬科技企業(yè)的發(fā)展，并推動北京商務園區(qū)市場需求釋放。另外，各區(qū)政府紛紛開始明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，加速落實產(chǎn)業(yè)引入，亦對市場需求端釋放積極信號。
五、物業(yè)投資市場
長租公寓持續(xù)升溫 REITs利好政策的集中出臺或推升投資熱度
2023年第一季度，北京物業(yè)投資市場活躍度尚在恢復中，落地交易仍然有限。季內(nèi)共錄得七筆交易，共計金額51.9億元，交易額環(huán)比下降67.1%，但較去年同期交易額漲幅高達168.1%。
盡管只有兩宗交易進賬，地產(chǎn)基金仍貢獻了57%的交易額。其中凱德投資的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的交易額購入東四環(huán)CBD商圈的綜合體項目蘇寧生活廣場，成為季內(nèi)單筆金額最高的成交，項目經(jīng)過對商業(yè)部分的改造，辦公面積將增加至5.5萬平方米。該項目成交也反映了外資地產(chǎn)基金設立人民幣專項基金，憑借其主動管理能力和經(jīng)驗，聯(lián)合國內(nèi)資本，持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。險資對于不動產(chǎn)資產(chǎn)配置的關注亦是日漸凸顯，季內(nèi)錄得平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其中包含北京海淀一棟寫字樓和一個園區(qū)辦公項目。整體看，租賃市場表現(xiàn)尚未回暖，使得大部分投資者對市場依舊持觀望態(tài)度。自用買家繼續(xù)鎖定非核心區(qū)域寫字樓或商務園區(qū)物業(yè)，本季度北清路子市場的萬科翠湖國際和石景山區(qū)域的華遠中心寫字樓錄得企業(yè)購入自用，面積體量均在1.5萬平方米以下。從資產(chǎn)類別看，在REITs不斷擴容以及租賃市場表現(xiàn)日益活躍的推動下，以長租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺區(qū)域連續(xù)第二個季度錄得以長租公寓為目的用途的項目交易。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人 李浩："北京各類大宗資產(chǎn)的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。寫字樓和零售物業(yè)市場基本面恢復未達預期，使得買賣雙方對資產(chǎn)價格的預期仍存在較大差距。另一方面，本季度國家發(fā)布REITs底層資產(chǎn)擴容、擴募、下調(diào)申請門檻和支持消費基礎設施發(fā)行REITs等多項政策，有助于吸引更多優(yōu)質資產(chǎn)選擇REITs作為退出渠道，進一步推升相關類別不動產(chǎn)的投資熱度，加速交易落地。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
